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【3452】ビーロット/富裕層に強い不動産投資業

:2017年8月21日


中古のオフィスビルやマンションの収益力を高めて売却する不動産投資開発や不動産コンサル、マネジメントとワンストップで行える事業に注目しました。

事業内容

ビーロットの事業内容は
【不動産投資開発事業】
【不動産コンサルティング事業】
【不動産マネジメント事業】
という3つのセグメントから成り立っています。

各事業ごとの業務を以下まとめてみました。

不動産投資開発事業

不動産再生

自社で不動産を取得し、リノベーションなどを行い収益性を高めて売却する

不動産開発

自社で土地を取得し、ビルやマンションなど新築の開発を行う

不動産コンサルティング事業

不動産仲介

富裕層の売りニーズ、買いニーズを叶えた不動産取引の仲介

不動産コンサルティング

富裕層の事業承継や相続対策のプランニング

投資コーディネート

海外富裕層の日本へのインバウンドニーズに対して、投資商品の提供

販売受託

大手デベロッパーから居住用不動産の販売を受託し、販売を行う

不動産マネジメント事業

プロパティマネジメント

富裕層が保有しているビルやマンションの資産管理

アセットマネジメント

海外の機関投資家などの資産のアセットマネジメントやアドバイザリー

不動産賃貸

自社オーナーの賃貸業

シナジー効果が期待できる事業構造

これらの事業内容を見たら分かる通り、
自社内で不動産経営にかかわるサービスがほとんど行え、それぞれでシナジー効果が生まれやすいのがわかります。

例えば、
稼働率10%くらいの価値の下がった中古マンションをビーロットが買い付け、リノベーションを行い、稼働率100%になるよう再生させます。(不動産再生)

そして、
その再生されたマンションをある富裕層に紹介します。(不動産コンサル)

富裕層がそのマンションを購入。(不動産再生)

そして、
そのマンションの管理をビーロットが受け持ち運営していきます。(不動産マネジメント)

とかね。

ビーロットはシンガポールにも海外拠点を持ち、
国内だけにとどまらず海外の富裕層、投資家にも、
独自のネットワークを活かした不動産アプローチを行うことができ、
1つの不動産案件が「売却して終わり」「契約して終わり」ということにならず、
上記のように自社内で最大限に収益が高められるよう、
長く不動産経営にかかわるサービスを提供できるような形になっています。

実際の不動産開発における建築や工事の作業は外部のパートナーにお願いしてるみたいですけどね。
ただ建築のスケジュールや企画提案、計画など全てのプランニングに携わっているそうです。

急成長中の業績

もともと単価の高い不動産業が上記のように最大限に収益を高められている影響なのか、
それともM&Aも上手くいってる影響なのか、
ビーロットの業績は右肩上がりで急成長中です。

決算期 売上高 営業益 経常益 純利益
2013.12 2,230 217  182  104 
2014.12 3,709  378  295  176 
2015.12 6,950  800  655  400 
2016.12 11,626  1,175  874  588 
2017.12 16,154  1,492  1,175  781 

中古マンションをリノベーションして再生させる同業他社でスターマイカ(PER14.3倍)という企業がありますが、
現時点(2017/8/20)でビーロットのPERは9倍なので、
スターマイカと比べると指数も割安といえるのではないでしょうか。

後述しますが、
現在東証マザーズに在籍しているビーロットは東証一部への鞍替えも前向きに検討しているみたいなので、
そういう部分でもスターマイカと同じくらいのPERまで上がりそうかなと見ています。

一部昇格するには…

先日、優待&分売という株式の流動性が高まる施策を発表したビーロット。

最近の四季報(2017年夏号)と決算書を見る限りでは、
一部昇格するにはあと株主数(1,592名)と流通株式数が足りないのかな?と見ています。

時価総額は満たしていると思いますけどね。

ただ、
今回の優待と分売が発表されたことにより、
その数字も幾分かは増えてくると思います。

特に優待の発表で直近の株価は急上昇するのではないでしょうか。
優待の中身的にはあまり魅力を感じるものではありませんので、
すぐに落ち着いてくるとは思いますけど。

▼一部昇格するための条件はこちらでチェック

東証一部昇格期待株の探し方

今後の懸念点

業績も順調、株価も割安、昇格も期待と、
結構いい要素が揃っているビーロットですが、
懸念点をあげるとするなら、
不動産業界の宿命といえる経済の動きに対してどうなのか?
という部分ですね。

業界内外の上場企業、富裕層、士業と広範なネットワークを持っているのは確かに強みですが、
取り扱っている物件が投資物件である以上、
経済情勢の動きはダイレクトに受けると思います。

最近は不動産業界の価格も高止まりなところで推移しており、
ここから上がるか下がるかというと、
下げの方向に向かう可能性が高いと思います。

他にも、
北朝鮮との地政学リスクもあり、
仮に米国と北朝鮮で一悶着あれば、
日本も大きな影響を受けます。

そういうことが起こってしまったとき、
海外の富裕層などの顧客を今まで通り繋ぎとめておけるのか?
という不安もあったりします。

一部昇格という市場的にもわりかし買いが集まりやすい材料を持っている銘柄なので、
短期的に保有するなら十分ありだとは思いますが、
今の相場で中長期的に保有するのは少しリスクがあるかも。。
と個人的には分析しています。

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